2024年東京代表駅中古マンション価格

代表駅と注意点

東京の代表駅として、青梅、八王子、立川、吉祥寺、乃木坂、神谷町を選定した。価格帯が高価格帯から低価格帯まで満遍なくカバーできるように考慮した結果である。神谷町と青梅は、それぞれ最上位と最下位という理由で選んだ。それ以外は、都心部から郊外にかけて価格が下がっていく主要駅の中から選んだ。

下の表では、駅距離として0分、5分、10分の場合を、築年数として0年から40年まで5年刻みで示した推定価格を掲載した。これらは、すべての駅において実際に存在する組み合わせではなく、駅によって築年数や駅距離に偏りがある場合もある。そのため、データを補間して推定した価格であることを了承してもらいたい。

また、推定価格には注意点がある。使用したデータにはある程度のセレクションバイアスが存在する。例えば、駅徒歩距離が短いマンションほど、タワーマンションなど設備が充実した高価格帯マンションである傾向がある。そのため、駅距離による価格差は、本来の駅距離だけによる価格差より過大に評価されている可能性がある。また、神谷町では一部の超高級マンションが推定価格を押し上げている可能性があり、築年数や駅距離の影響を正確に把握するのが難しい。

駅距離の価値

駅距離の価値の計算方法に関しては詳しくはこちらの記事で解説している。

青梅

駅距離0分の新築坪単価は126万円であり、3LDK・20坪では2520万円となる。現在の建築費水準から見て、駅前0分の新築物件は採算が取れないことが分かる。

新築を除くと、駅距離1分の坪単価差は築浅では約2万円であり、築25年以降では1.5万円程度まで縮小する。したがって、駅距離1分の価値は坪単価で2万円程度と見てよい。

築年数に関しては、新築プレミアムが一定程度存在し、築年数とともに年あたり坪2万円程度ずつ値下がりする傾向がある。

八王子

東京都内は新築マンションが高額であり、八王子でも駅距離0分では3LDK・20坪で6220万円と推定された。しかし、駅距離10分では4640万円と手頃な水準になる。

駅距離1分による坪単価差は築浅のものほど大きく、築年数の経過に伴って縮小する。築浅では約6万円であり、築年数が大きくなると約3万円に低下する。新築を除けば駅距離1分の価値は4万～6万円程度である。

築年数による価格下落は初期が大きく、その後緩やかになる。また、駅距離による価格差も築年数の経過に伴って縮小する。

立川

立川では、新築マンションは3LDK・20坪で9320万円となる。しかし、駅距離や築年数を妥協すれば購入可能な物件も存在する。

駅距離の価値は八王子に比べて約5割増加する。坪単価差は築浅では駅距離1分あたり約9万円、築古では4万円程度である。駅距離1分の価値は新築を除けば6万～9万円程度である。

築年数による価格下落は駅距離0分で新築プレミアムが大きく、初期に急落し、その後は緩やかになる傾向が見られる。

吉祥寺

吉祥寺まで都心に近づくと、新築物件では億を超えるものしか存在しなくなる。新築駅距離0分で1億7100万、駅距離10分でも1億2040万となる。

駅距離による坪単価差は、駅距離1分で坪20万を超えるケースも出てくる。駅距離1分の価値は、新築駅近物件の20万を超えるところから築30年駅5分まで条件を下げてやっと10万を割る。吉祥寺あたりの価格水準からの特徴として、駅距離5分と10分の差よりも駅距離0分と5分の差が明らかに大きくなる。

築年数による価格下落は大きく、駅距離0分の新築と10分の新築の差は築20年までに大きく縮小する。

乃木坂

乃木坂では、新築駅距離0分物件が3LDK・20坪で2億円を超える。サラリーマン世帯には現実的でない水準である。

駅距離1分の価値は新築で坪30万円超となり、駅距離が短いほどその価値は大きい。

築年数による価格下落は、駅近物件ほど顕著であり、新築プレミアムが10年程度で急激に失われる。

神谷町

神谷町では、新築駅距離0分物件が3LDK・20坪で3億6200万円に達する。

駅距離1分の価値は最大で坪80万円に達し、築年数がある程度経過した物件でも20万円超となる。

築年数による価格低下の傾向は乃木坂や吉祥寺と同様であり、新築プレミアムが駅近物件を中心に大きい。

まとめ

以上は推定値であり、特に高価格帯では価格の歪みが存在する可能性がある。

駅距離1分の価値は価格水準に連動しており、所得が高い層ほど駅距離短縮に多くの金額を支払う傾向がある。したがって、駅距離1分の価値を単純な平均で語るのは誤解を招く。

築年数に関しては、建築費の高騰により新築に近いマンション価格が高騰し、結果として新築プレミアムが増大している。

以上の表から、「都心」「新築」「駅距離0分」という条件を全て満たす物件は圧倒的に高額であり、価格を抑えるにはこの3要素のいずれかで妥協する必要がある。